Veranstaltung im BMW-Guggenheim-Lab zu sozialverträglicher Liegenschaftspolitik

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Derzeit macht das BMW-Guggenheim-Lab auf seiner sechsjährigen Reise durch neun Metropolen der Welt Station in Berlin. Es versteht sich als „mobiles Forschungslabor“ für „Fragen des modernen städtischen Lebens“. Faktisch bringt es Fachleute verschiedener Disziplinen für Diskussionen zusammen, bietet Initiativen eine Plattform und versucht dabei, eine möglichst breite Öffentlichkeit einzubinden.

Freitag der 13. stand unter der Überschrift „Die Soziale Stadt gestalten“. Die Initiatoren verstanden die Soziale Stadt hierbei allerdings nicht im inzwischen durch das gleichnamige Programm der Städtebauförderung geprägten Sinn, sondern allgemeiner als eine sozialverträgliche Stadtentwicklung Berlins.

Zentral ging es um den Umgang des Senats mit den zum Verkauf stehenden Liegenschaften, also den landeseigenen Grundstücken und Gebäuden. Verwaltet und veräußert werden diese über die landeseigene Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG. Deren Geschäftspolitik aber wurde auf der Veranstaltung aus zwei Perspektiven kritisiert:
Bemängelt wurde einerseits die eingeschränkte Transparenz des Liegenschafts-Pools. Vertreter von open berlin berichten von ihrer Website www.freespaceberlin.org, mit der sie auf zum Verkauf stehende Immobilien aufmerksam machen möchten, um potenziell interessierte Nachbarschaften zu mobilisieren, Informationen zusammenzutragen oder auch Touren zum Gelände durchzuführen. Jedoch ist nur ein Bruchteil der mehreren tausend Immobilien vom Liegenschaftsfonds benannt, und sogar über schon verkaufte Grundstücke lassen sich kaum Informationen finden. So bleibt die Website aufgrund der mangelhaften Informationspolitik des Liegenschaftsfonds ambitioniert, aber zwangsläufig bruchstückhaft.

Weit schwerer noch wiegt das Problem der Verkaufstaktik. Im Verlauf der Diskussionen wurde klar, dass die Senatsverwaltung für Finanzen den Zuschlag in der Regel dem Meistbietenden erteilt – ungeachtet der vorgesehenen Nutzung. In diesem Sinne hat der Finanzsenat inzwischen den neu konstruierten „Potenzialwert“ einer Immobilie eingeführt, welcher gegenüber dem üblichen „Verkehrswert“ stärker eine fiktive Attraktivitäts- und damit Wertsteigerung für die Ermittlung des Preises zugrunde legt.
Gegen das Primat der kurzfristigen Gewinnmaximierung sprach sich Staatssekretär Ephraim Gothe von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt aus, der auch die Sozialverträglichkeit des Konzepts der Bieter berücksichtigt sehen möchte.

Allerdings hat jede Veräußerung – zu welchen Konditionen auch immer – einen entscheidenden Nachteil: Selbst wenn bestimmte Auflagen an die Nutzung der Immobilie in einem Verkaufsvertrag festgeschrieben würden, sind solche Bedingungen nur von begrenzter Dauer. Danach hat das Land keine Möglichkeit mehr, die Nutzung der Immobilie zu steuern: Eine Zweckbindung – beispielsweise das Bereitstellen eines bestimmten Anteils von Wohnungen zu sozialverträglichen Mieten – lässt sich bei einem Verkauf juristisch kaum länger als auf 15 Jahre festschreiben.

Dauerhafte Einflussmöglichkeiten bietet demgegenüber eine Alternative zum Verkauf: der Erbbau. Dabei bleibt das Land Eigentümer der Immobilie, nur die Nutzungsrechte an der Immobilie werden für einen langjährigen Zeitraum vermietet, wobei sich 99 Jahre Laufzeit eingebürgert haben. Die Vorteile: Das Land bleibt der Besitzer, die Einhaltung der Nutzungskonditionen kann während der gesamten Vertragsdauer eingefordert werden, und der am Bodenwert bemessene Erbbauzins kann an die Inflation angepasst werden. Wolfgang Kiehle von der Stiftung trias machte in seinem Vortrag klar, dass damit über eine lange Vertragslaufzeit sogar höhere Erlöse zu erzielen sind als über den Verkauf – allerdings eben nur in kleinen Portionen.
Auch für dieses Vorgehen zeigte sich Staatssekretär Gothe empfänglich: Erbbaurechtliche Nutzungen seien dem Verkauf vorzuziehen. Kritik über das bisherige Verfahren ging daher durch Gothes offene Türen ins Leere, denn die angekündigten Dr. Margaretha Sudhof (Staatssekretärin Senatsverwaltung für Finanzen) sowie Holger Lippmann (Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin) als eigentliche Adressaten für die Beanstandungen hatten ihre Teilnahme an der Diskussionsveranstaltung kurzfristig abgesagt. Gerade vor diesem Hintergrund darf Ephraim Gothes sechstündiges, frierendes Erscheinen im zugigen Guggenheim-Lab auf dem Pfefferberg-Gelände anerkennend betont werden.

Ob jedoch weitreichende Impulse von dieser Veranstaltung zugunsten einer sozialverträglichen Liegenschaftspolitik und zugunsten einer Bestärkung des mehrfach als besonders sinnstiftend herausgehobenem genossenschaftlichen Wohnungsbaus ausgehen können, bleibt fraglich. Eine erste Pressemitteilung, die unter der Überschrift „Konsens zwischen Senat und Zivilgesellschaft über Notwendigkeit eines Runden Tischs zur Berliner Liegenschaftspolitik“ in die weitere Veranstaltung eingespeist wurde, kommentierte Gothe sinngemäß mit: „Ich wäre zwar gerne der Senat – aber ich bin es nicht.“ Und ein weiterer Diskussionsteilnehmer merkte an: „Die sechzig Leute hier mit ihren Partikularinteressen sind nicht die Zivilgesellschaft.“ Die letztlich veröffentlichte Pressemitteilung lautete denn auch etwas abgeschwächt: Konsens über Notwendigkeit eines Runden Tischs zur Berliner Liegenschaftspolitik.

Das BMW-Guggenheim-Lab gastiert noch bis zum 29. Juli im Pfefferberg (Zugänge von der Schönhauser Allee 176 sowie über Christinenstr. 18/19), weitere Infos unter de.bmwguggenheimlab.org.

Martin Gorecki

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